Księgi wieczyste - czym są i w jakim celu się je prowadzi?
Czym są księgi wieczyste? Otóż, księga wieczysta jest to swojego rodzaju dokument, który potwierdza Nam stan prawny danej nieruchomości - zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”. Co ważne, każda księga wieczysta ma charakter urzędowy. Kto może zobaczyć księgi wieczyste? Obecnie, księgi wieczyste prowadzone są w systemie teleinformatycznym. Dostęp do ich treści może uzyskać każdy obywatel, poprzez wejście na stronę https://ekw.ms.gov.pl, a następnie po wpisaniu numeru odpowiedniej księgi wieczystej. Pomimo, że księgi wieczyste są jawne – zasadę tę określa art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, to jednak przepis ten nie rozciąga się na akta księgi wieczystej, które może przeglądać tylko i wyłącznie notariusz oraz osoba, która wykaże interes prawny w tym zakresie. Księga wieczysta udostępniona w systemie teleinformatycznym dla nieruchomości przybiera formę „tabeli”. Jej treść jest na bieżąco aktualizowana w skutek np. zmiany właściciela. Każda księga wieczysta składa się z kilku działów, zawierających inne informacje na temat danej nieruchomości.
Podział działów w księdze wieczystej:
- Dział „0” zawiera oznaczenie nieruchomości. Wskazuje się w nim adres nieruchomości i jej powierzchnię, które przepisuje się z wypisu i wyrysu z rejestru gruntów.
- Dział „1” obejmuje prawo własności oraz innych praw związanych z własnością. Znajdują się tam również informacje dotyczące użytkowania wieczystego i służebności gruntowej. Jeśli nieruchomość jest przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, uwzględnia się również oznaczenie spółdzielni mieszkaniowej.
- W dziale „2” znajdziemy dane właścicieli i użytkowników wieczystych oraz informacje dotyczące sposobu nabycia przez te osoby praw w nieruchomości.
- Dział „3” zawiera kwestie związane z ograniczonymi prawami rzeczowymi, ograniczeniami w użytkowaniu nieruchomości, służebnością przesyłu, bądź przechodu, umową przedwstępną, prawami i roszczeniami dotyczącymi m.in. prawa pierwokupu, prawami dostępu do urządzeń.
- Dział ,,4" księgi wieczystej jest poświęcony określeniom hipotek. Wskazuje się w nim kwotę i walutę oraz wierzyciela hipotecznego.
Zgodnie z art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece właściciel nieruchomości jest zobligowany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Obowiązek powstaje m.in. po zakupie nowej nieruchomości albo otrzymaniu darowizny. Kara za nieujawnienie własności w księdze wieczystej może być bardzo dotkliwa. Ustawodawca przewidział, bowiem możliwość nałożenia na opieszałego właściciela jednorazowej grzywny w wysokości od 500,00 złotych do nawet 10.000,00 złotych. Grzywna nie jest obligatoryjna. W praktyce nie zdarzają się one zbyt często. Co ważne, jeśli właściciel nieruchomości w reakcji na sankcję złoży stosowny wniosek o wpis własności, sąd może umorzyć grzywnę w całości lub w części.
Akt notarialny i księga wieczysta a sprzedaż nieruchomości
W transakcjach nieruchomości, takich jak kupno, sprzedaż czy hipoteka, często mówi się o dwóch ważnych dokumentach: akcie notarialnym i księdze wieczystej. Odpowiadając na pytanie, co jest ważniejsze – akt notarialny czy księga wieczysta – należy zauważyć, że oba te dokumenty pełnią różne funkcje i mają różne znaczenie w procesie transakcji nieruchomości. Akt notarialny jest niezbędny do zawarcia umowy i zapewnienia jej legalności, natomiast księga wieczysta dostarcza informacji na temat stanu prawnego nieruchomości. W praktyce, oba te dokumenty są niezbędne i uzupełniają się wzajemnie.
Kiedy aktualizowana jest księga wieczysta?
Aktualizacja danych w księdze wieczystej następuje na wniosek zainteresowanego poprzez wszczęcie postępowania wieczystoksięgowego przed Sądem Rejonowym prowadzącym przedmiotową księgę. Postępowanie to jest w znacznym, wręcz rygorystycznym, stopniu sformalizowane. Błędnie zgłoszone bądź sformułowane wnioski o wpis prawa, jego wykreślenie, wyłączenie nieruchomości z księgi wieczystej czy założenie nowej, mogą znacząco wydłużyć postępowanie czy wręcz zniweczyć jego skutki.
Podsumowanie
Publiczny rejestr przedstawiający stan prawny nieruchomość był prowadzony już w średniowiecznej Polsce, początkowo przez Sądy Ziemskie a później przez Sądy Grodzkie. Współcześnie księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały wieczystoksięgowe Sądów Rejonowych. Ze względu na regulacje związane choćby z tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, warto wszystkie zmiany odnośnie prawa własności nieruchomości, obciążeń nieruchomości czy oznaczeń nieruchomości dokonywać na bieżąco. Nigdy nie wiadomo kiedy będziemy chcieli zbyć czy obciążyć nieruchomość a brak aktualnych danych w księdze wieczystej w najlepszym wypadku znacznie wydłuży zaplanowane przez nas działania w tym zakresie.